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Immobilienlexikon

Abschreibung oder Absetzung für Abnutzung (AfA)
Jedes Gut nutzt sich ab und verliert über die Zeit an Wert. Wird ein Gut für einen wirtschaftlichen Betrieb eingesetzt, so wird diese Abnutzung als Aufwand zur Gewinnerzielung angesehen und verringert den zu versteuernden Gewinn. Die Steuerlast vermindert sich dadurch.
Bei Wohnungen wird eine Nutzungszeit von 50 Jahren festgelegt, sodass jedes Jahr 2,0% des Gebäudewertes steuerlich geltend gemacht werden können. (Bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, dürfen 2,5 Prozent angesetzt werden) Bei denkmalgeschützten Immobilien macht der Staat ei-ne Ausnahme und gewährt eine deutlich höhere Absetzung für Abnutzung.
In den ersten acht Jahren sind dies je 9% und in den folgenden vier Jahren je 7 % auf die Sanierungsleistung. Die Steuerlast wird dadurch in der Regel erheblich verringert. Auf diese Art beteiligt sich der Staat in den ersten 12 Jahren nach dem Erwerb an der Finanzierung einer geförderten Immobilie.

Anderkonto
Siehe Notaranderkonto

Annuitätendarlehen
Siehe Darlehen

Auflassungsvormerkung
Durch eine entsprechende Eintragung im Grundbuch wird der Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück gesichert. Die Auflassungs-vormerkung dient der Sicherheit des Käufers. Alle späteren Verfügungen des Verkäufers über das Eigentum werden damit unwirksam. Hiermit wird zum Beispiel sichergestellt, dass das Grundstück nicht ein zweites Mal verkauft oder belastet wird. Die Auflassungsvormerkung sollte unbedingt im Kaufvertrag vermerkt sein. Nach Zahlung des Kaufpreises und der Eigentums-übertragung wird die Vormerkung gelöscht.

Baubeschreibung
Die Baubeschreibung ist Teil des Verkaufsprospekts und bei einem Bauträgervertrag auch Bestandteil der Teilungs-erklärung. In ihr müssen alle Leistungen des Bauträgers detailliert aufgeführt werden. Die Baubeschreibung wird bei einem Kaufvertrag Vertragsbestandteil.

Baulastenverzeichnis
Im Baulastenverzeichnis in Abteilung II des Grundbuchs werden Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks vermerkt. Dies sind zum Beispiel Leitungs- oder Wegerechte zur Erschließung eines fremden Grundstücks.

Bauträgervertrag
Der Bauträgervertrag regelt zum einen die Eigentumsübertragung an der Immobilie, zum anderen legt er fest, welche Leistungen der Bauträger in welcher Qualität bis zum Abschluss der Sanierung erbringen muss.

Bebauungsplan
So genannte einfache Bebauungspläne enthalten nur einzelne Festsetzungen als verbindliche Regelungen. Qualifizierte Bebauungspläne setzen rechtsverbindlich fest, welche städtebaulichen Maßnahmen auf einem Grundstück erlaubt sind, unter anderem die Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohnge-biet), Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baugrenzen und Baulinien, örtliche Verkehrsflächen und gegebenenfalls Gestaltungsrichtlinien für die Gebäude.

Bereitstellungszinsen/Bauzeitzinsen
Bereitstellungszinsen fallen vom Zeitpunkt der Darlehenszusage jeweils für den Teil des Darlehens an, der noch nicht ausgezahlt wurde. Sie werden berechnet für die Zeitspanne, in der ein zugesagter Kredit nicht abgerufen wird. Das trifft meist in Fällen zu, in denen sich Teilauszahlungen des Darlehens am Baufortschritt orientieren.
Die Zinsen, die vor der Nutzung oder Vermietung der Immobilie anfallen, werden als Bauzeitzinsen bezeichnet. Die Bau-zeitzinsen setzen sich aus den bis zu diesem Zeitpunkt gezahlten Bereitstellungszinsen und den Zinsen auf das aus-gezahlte Kapital zusammen.

Bonität
Bonität bedeutet Kreditwürdigkeit. Diese ist gegeben, wenn für die Bank ei-ne Darlehensgewährung vertretbar ist. Für die Beurteilung der Bonität werden sämtliche Unterlagen über Einkommen und Ausgaben geprüft und in der Regel eine Auskunft bei der Schufa eingeholt.

Darlehen/Darlehensvertrag
Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage des Geldgebers. In der Baufinanzierung werden vor allem das Annuitätendarlehen und das endfällige Darlehen eingesetzt.
Bei einem Annuitätendarlehen wird ein fester Rückzahlungsbetrag pro Monat festgelegt. Der Rückzahlungsbetrag setzt sich aus Zinsen für das geliehene Geld und einem Tilgungsanteil  zusammen. Da sich mit jeder Zahlung der Anteil des geliehenen Geldes verringert, sinkt der Anteil der Zinsen und der Tilgungsanteil steigt. Das heißt, mit der Zeit zahlen Sie das Darlehen immer schneller ab. Das Annuitätendarlehen ist die bei der Baufinanzierung meist verwendete Darlehensform.
Bei einem endfälligen Darlehen wird erst am Ende der Laufzeit die Zahlung der Darlehenssumme und der aufgelaufenen Zinsen fällig. Diese Form wird gewöhnlich mit einem so genannten Tilgungsersatz angeboten. Das heißt, dass in einer anderen Sparform Kapital angespart wird, mit dem später das Darlehen getilgt wird.

Denkmalschutz
Der Denkmalschutz dient dem Schutz von Kultur- und Naturdenkmälern. Zu den Kulturdenkmälern zählen auch denkmalgeschützte Gebäude. Das Ziel des Denkmalschutzes ist es, dafür zu sorgen, dass Denkmäler dauerhaft erhalten und nicht verfälscht werden. Denkmalschutz ist auch Kulturgutschutz. Arbeiten, die zur Er- und Unterhaltung von Kulturdenkmälern notwendig sind, bezeichnet man als Denkmalpflege. Der Staat sieht im Denk-malschutz eine wichtige Aufgabe und unterstützt Bürger, die sich für diese Aufgabe engagieren. Bei der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude fördert er die Eigentümer durch Steuererleichterungen (siehe Absetzung für Abnutzung (AfA)).

Effektivzins
Der Effektivzins gibt die tatsächlichen Kosten, also den Preis eines Kredits an. Er berücksichtigt neben dem Nominalzins auch Bearbeitungsgebühren, ein Disagio, die Art der Zins- und Tilgungsverrechnung und eventuelle Ver-mittlungsprovisionen. Der Effektivzins ist ein Maßstab, um Kreditangebote mit gleicher Laufzeit zu vergleichen.

Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das unabhängige und weisungsbefugte Gremium, dem alle Eigentümer angehören. In der Eigentümerversammlung wird über den Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums und über deren Verwaltung entschieden. Die Versammlung findet in der Regel einmal im Jahr statt.
Einheitswert
Ein vom Finanzamt festgesetzter steuerlicher Richtwert für Grundstücke und Gebäude, auf dessen Basis die Grundsteuer ermittelt wird.

Endfälliges Darlehen
Siehe Darlehen

Flurstück
Jedes Grundstück wird als Flurstück mit einer eigenen Nummer versehen, wodurch es genau identifiziert werden kann. Das Flurstück ist meist ein Teilstück einer größeren Grundfläche, genannt Flur. Die Flurstücke sind im Liegenschaftsbuch vermerkt, das beim zuständigen Katasteramt geführt wird.

Gemeinschaftseigentum
Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird auch sogenanntes Gemeinschaftseigentum erworben, das allen Eigentümern gemeinsam gehört. Der Erhalt des Gemeinschaftseigentums ist gemeinschaftliche Aufgabe aller Eigentümer. Zum Gemeinschaftseigentum gehören zum Beispiel das Grundstück, die Parkplätze, das Treppenhaus und die Flure, der Fahrradkeller und die Fassade (vgl. Sondereigentum).

Gemeinschaftsordnung
Sie ist in der Regel Bestandteil der Teilungserklärung. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Miteinander der Wohnungseigentümer.

Gewährleistung
Gewährleistung bedeutet, dass ein Bauunternehmer oder Handwerker verpflichtet ist, auch nach Fertigstellung auftretende Mängel kostenfrei zu be-seitigen. Die Frist für Gewährleistungsansprüche auf Baumängel beträgt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB §634a Abs.1 Nr.2) fünf Jahre.
Grundbuch.

Das Grundbuch
ist ein öffentliches Register, das vom jeweiligen Amtsgericht geführt wird. Im Grundbuch sind die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks verzeichnet und öffentlich einsehbar. Es zeigt in der ersten Abteilung die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks, in der zweiten Abteilung die Bau-beschränkungen und Baulasten und in der dritten Abteilung Grundpfand-rechte wie die Grundschuld auf. Nur durch Eintragung in das Grundbuch wird man Eigentümer.

Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig. Der Steuersatz beträgt in Deutschland in der Regel 3,5%, in Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt 4,5%, des Kaufpreises.

Grundschuld
Die Grundschuld ist die übliche Absicherung einer Immobilienfinanzierung. Mit der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch werden das Grundstück und das Gebäude verpfändet. Damit erhält der Darlehensgeber eine Sicherheit für seinen Kredit.

Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Die Grundsteuer wird von den Gemeinden und Städten erhoben. Für Gebäude wird die Grundsteuer B fällig, die einmal im Jahr eingezogen wird. Sie wird aus dem Einheitswert errechnet.

Haustechnik
Zur Haustechnik gehören die sanitären, heizungstechnischen und elektri-schen Installationen.
Hausverwaltung/Mietverwaltung
Die Haus- und Mietverwaltung für Mietshäuser beschäftigt sich mit der Betreuung der Mieter und der Pflege des Hauses. Die genauen Aufgaben werden zwischen Eigentümern und Hausverwaltung vertraglich geregelt. Zur kaufmännischen Verwaltung gehört die Abrechnung der Mieten, die Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen sowie die Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen (Abfall, Strom, Wasser usw.).
Darüber hinaus gibt es eine technische Verwaltung. Zu dieser gehören Aufgaben wie der Betrieb und die Kontrolle von Einrichtungen (zum Beispiel der Heizanlage), die Beauftragung und Überwachung von Dienstleistern (Gebäudereinigung, Gärtner, Handwerker) sowie die Wohnungsabnahme und Neuvermietung bei einem Mieterwechsel.

Kataster
Verzeichnis aller Grundstücke. Es wird bei den Katasterämtern geführt.

Konditionen
Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zur Verfügung zu stellen.

Laufzeit
Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung.

Liegenschaftsbuch
In Karteiform geführte Bestandsblätter nach Eigentümer geordnet, die alle Grundstücke eines Gemeindebezirks ausweisen und beschreiben. Das Liegenschaftsbuch ist Teil des Katasters.
Makler und Bauträgerverordnung (MABV)
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MABV) ist die Basis und die rechtliche Grundlage für Bauträgerkaufverträge. Hier ist unter anderem geregelt, wie die Zahlung des Kaufpreises nach Kaufpreisraten erfolgt und wie ein Käufer in der Bauphase, zum Beispiel bei Konkurs des Bauträgers, geschützt ist.

Miete
Die Miete ist die Gegenleistung, die der Mieter dem Vermieter für die Überlassung einer Wohnung schuldet. Für einen Kapitalanleger ist die Miete ein wichtiger Bestandteil für die Finanzierung. Die Miete garantiert, dass ein Teil der Darlehensraten für den Erwerb der Wohnung von einem Dritten aufgebracht wird.

Mietpool
Der Mietpool ist eine Solidargemeinschaft, die sich gegenseitig gegen Vermietungsrisiken absichert. Bei einem Mietpool fließen alle Mieteinnahmen in einen gemeinsamen Pool und werden nach Abzug der Aufwendungen für die Verwaltung und Pflege des Hauses auf die Eigentümer verteilt. Der Vorteil eines Mietpools ist, dass auch bei einem vorübergehenden Leerstand – zum Beispiel nach einem Mieterwechsel - weiterhin aus dem Mietpool Mieteinnahmen fließen.

Mietverwaltung
Siehe Hausverwaltung Modernisierung
Von Modernisierung spricht man, wenn die Baukonstruktionen weitgehend erhalten bleiben, aber durch eine verbesserte Ausstattung und durch die Erfüllung erhöhter Anforderungen des Bautenschutzes ein Werterhalt oder eine Wertsteigerung erreicht wird.

Nebenkosten/Erwerbsnebenkosten
Bei den Erwerbsnebenkosten handelt es sich um Kosten, die im Zuge des Verkaufs unvermeidlich entstehen. Dazu gehören zum Beispiel Notar-, Grundbuch- und Gerichtskosten sowie die Grunderwerbssteuer.

Nebenkosten /Mietnebenkosten
Unter dem Begriff Mietnebenkosten versteht man die Betriebskosten einer Wohnung oder eines Gebäudes gemäß § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass sich die Miete aus der Grundmiete und einer Vorauszahlung für die Betriebskosten zusammensetzt.
Als Mietnebenkosten beziehungsweise umlagefähigen Betriebskosten können dem Mieter untere anderen auferlegt werden: Laufende öffentlichen Lasten des Grundstücks, Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Betrieb der zentralen Heizungsanlage, Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, der Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs, die Ge-bäudereinigung, die Gartenpflege, Kosten für die Außenbeleuchtung und Be-leuchtung im Hausflur, die Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversi-cherung, die Hauswartkosten und die Betriebskosten einer Gemeinschafts-Antennenanlage

Kopfzahl oder Wohnfläche. Nominalzins
Der Zinssatz, mit dem das Darlehen verzinst wird. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins, der auch die zusätzlichen Kreditkosten berücksichtigt und daher stets höher als der Nominalzins ist.

Notaranderkonto
Ein vom Notar eingerichtetes Konto, auf das zum Beispiel der Kaufpreis für ein Grundstück eingezahlt wird. Häufig erhält der Notar von der finanzie-renden Bank einen Treuhandauftrag. Erst nach der Erfüllung bestimmter Voraussetzungen darf der Notar das Geld vom Notaranderkonto an den Ver-käufer weiterleiten.

Restschuld
Die Restschuld ist der Darlehensstand am Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist. Die Restschuld ist ein Maßstab, um Kreditangebote mit gleicher Laufzeit zu vergleichen.

Sachwert
Der Sachwert wird auch Verkehrswert genannt. Er setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Wert des Gebäudes.

Sanierung/Kernsanierung
Unter Gebäudesanierung oder Bauwerkssanierung versteht man die durchgreifende Reparatur oder Erneuerung von Bauteilen, Gebäudeabschnitten oder des gesamten Bauwerks. Bei Gebäuden, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden, spricht man auch von Altbausanierung. Beim Sanieren von Baudenkmälern muss der Denkmalschutz berücksichtigt werden.

Sondereigentum
Gibt es in einem Gebäude mehrere Eigentümer, so teilt sich das Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehören die Wohnung sowie ein etwa dazugehörender Keller, ein Balkon, der Garten oder ein Stellplatz. Treppenhaus und Dach sind in der Regel Gemeinschaftsei-gentum, da sie gemeinschaftlichen Interessen aller Eigentümer dienen.

Sondernutzungsrecht
Ist das Recht eines Wohneigentümers, einen bestimmten Bereich des Gemeinschaftseigentums (zum Beispiel eine Gartenfläche) in bestimmter Art und Weise allein zu nutzen.

Sondertilgung
Freiwillige Sonderzahlung, die über die vereinbarten Ratenzahlungen hi-nausgeht. Eine Sondertilgung bewirkt eine schnellere Rückzahlung des Dar-lehens und eine Verringerung der Zinsen. Um eine Sondertilgung vorneh-men zu können, müssen Sie dieses Recht im Darlehensvertrag vereinbart haben.

Teilungserklärung
Durch die Teilungserklärung wird eine Immobilie in sogenannte Miteigen-tumsanteile (Eigentumswohnungen) aufgeteilt. Der Teilungserklärung kann man entnehmen, an welchen Gebäudeteilen Sondereigentum besteht und welche Teile Gemeinschaftseigentum sind.

Tilgung/Zinsen
Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Rate, durch den das Darlehen zu-rückgezahlt wird. Durch die Tilgung vermindert sich die Höhe des Darlehens kontinuierlich. Die Zinsen hingegen sind die Vergütung, die der Darlehensgeber für die Zurverfügungstellung des Investitionskapitals erhält.

Umbau
Ein Umbau verändert die bauliche Substanz eines Gebäudes. Ein Umbau unterscheidet sich darin von einer Ausbaumaßnahme oder einer Modernisierung oder einer Kernsanierung.

Werbungskosten
Bei den Einkünften aus Vermietung sind Aufwendungen wie Darlehenszinsen, Abschreibungen (AfA), Bewirtschaftungskosten, Reisekosten usw. steuerlich abzugsfähige Werbungskosten, die das zu versteuernde Einkommen mindern.

Wohnfläche
Zur Wohnfläche gehören alle Räume, die zu Wohnzwecken dienen, also auch Küche und Bad. Zur Wohnfläche gehören jedoch nicht der Keller, die Waschküche, der Trockenraum, Garagen oder Abstellräume. Balkone und Terrassen werden mit der halben Fläche zur Wohnfläche gerechnet.

Zahlung nach Baufortschritt
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MABV) sieht eine Ratenzahlung entsprechend dem Bauablauf mit bis zu sieben Raten vor. Die Zusammensetzung dieser Raten muss vorab im notariellen Vertrag festgelegt werden. Die Raten werden dann nach Fertigstellung der entsprechenden Gewerke bezahlt. Durch die Zahlung nach Baufortschritt wird für den Käufer sichergestellt, dass er immer nur den Anteil an den Bauträger überweisen muss, der in etwa dem Wert der bis dahin fertiggestellten Gebäudeteile entspricht.

Zinsen
Siehe Tilgung